Consta en las actuaciones el siguiente informe de tasación:
Silvia Sánchez Sabater, Agente de la Propiedad Inmobiliaria, inscrita con el número 510 en el correspondiente Colegio Oficial de esta Región. Designado perito tasador, para la valoración de bienes inmuebles en el procedimiento: EJECUCION DE TÍTULOS JUDICIALES 60.096/2006, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia número OCHO de Murcia He pasado a reconocer el motivante del presente y tras su estudio emito el siguiente:
D I C T A M E N :
I.- OBJETO DEL TRABAJO
1) Consiste la prueba pericial en dictaminar el valor de mercado del inmueble que a continuación se relaciona en la fecha actual noviembre de 2.007, realizando a tal fin cuantas comprobaciones y actuaciones se estimen pertinentes y oportunas con el fin de determinar el valor real de
mercado de dicho inmueble.
2) Siendo el servicio solicitado facultad propia de los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria conforme a lo establecido en la letra d) del artículo 1º del vigente Reglamento General de la Profesión (Decreto 3.248/69 de 4 de Diciembre), acepto el encargo y procedo a su despacho.
II.- BIENES SOMETIDOS A ESTUDIO:
Según la información facilitada al efecto, entre la que se encuentra fotocopias de la Nota Simple expedida por el Registro de la Propiedad de Murcia Número Cinco, cuya descripción literal es la siguiente:
RUSTICA: Una tierra riego moreral, en termino de Murcia partido del Esparragal, pago del Campillo, que linda: Norte la finca de igual procedencia que se dona a Doña Manuela Bautista; Levante, inmobiliaria Central Española S. A; poniente, Francisco Ayllón Carrión; y mediodía, la finca de igual procedencia que se dona a Don Pedro Bautista Carrión.
Tiene una superficie nueve áreas, ochenta centiáreas.
INSCRIPCIÓN: Registro de la Propiedad de Murcia número CINCO, a los folios 198 y 199 del libro 42 de la sección 4ª, finca nº 4354.
TITULARIDADES:
ANGELES B. P.: 100% del usufructo, en régimen de gananciales con carácter ganancial por titulo de compraventa.
JOSE FRANCISCO E. B.: 50% de la nuda propiedad por titulo de compraventa.
MARIA ANGELES E. B.: 50% de la nuda propiedad por titulo de compraventa.
III.- PRINCIPALES CIRCUNSTANCIAS A TENER EN CUENTA:
1.- TIPOLOGÍA DE LA ZONA DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE:
Consiste en una zona de rustica con orografía plana en la que se combinan parcelas de secano con parcelas de regadío (cítricos principalmente). Situada dentro de la pedanía del Esparragal de Murcia a unos trescientos metros de su casco urbano. Esta última pedanía se sitúa en el pie de monte de la alineación interior, a unos 6,5 kms. al Nordeste de la capital municipal, contando con una superficie aproximada de 31,728 km2, a una altitud media sobre el nivel del mar de 35 m. Limita al Norte con el término municipal de Molina de Segura; al Este con el municipio de Santomera y la pedanía de Cobatillas; al Oeste con la pedanía de Cabezo de Torres; y, al Sur, con las también pedanías de Monteagudo, Llano de Brujas y Santa Cruz. El entorno es de interés paisajístico, predominando la actividad agrícola e industrial, destacando zonas urbanizadas a escasos metros. La accesibilidad y las comunicaciones son regulares, el nivel de renta oscila entre un nivel bajomedio.
2.- CARACTERISTICAS DE LA FINCA
Ubicación y acceso: Se sitúa en el partido del esparragal, pago del campillo, a escasos metros del casco urbano de El Esparragal y Cobatillas. Se accede por el carril de las Moreras con un acceso regular.
Distribución y aprovechamiento: De forma rectangular y orografía plana. En la visita realizada se comprobó que en la actualidad se encuentra vallada con una construcción auxiliar.
Mención especial merece la existencia de unas cuadras.
Caracteristicas agroclimaticas: Dispone de una climatología adecuada para el cultivo huertas especialmente de frutales en regadío.
3.- CARACTERISTICAS DEL ENTORNO INMEDIATO:
La finca se encuentra situada en zona de huerta. Los aprovechamientos mas usuales son las plantaciones de naranjos y limones. El entorno inmediato de la finca condiciona su valor pues existen edificaciones aisladas nuevas muy próximas.
4.- CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS:
4.1.- El presente informe ha sido elaborado sobre la base de la documentación aportada por el solicitante (fotocopia de Nota Simple), estando por tanto condicionada su validez a la exactitud de los datos, cifras y superficies que figuran en los mismos.
4.2.- Como consecuencia de lo expuesto anteriormente, el valor de tasación consignado se establece bajo los criterios de prudencia que deben imperar en toda valoración y sometidos al ámbito temporal para el que se emite el informe que es de seis meses en entorno de ausencia de
cambios.
5.- IDENTIFICACIÓN DE LAS FINCAS:
A.- La identificación de la finca no me ha sido fácil dada su descripción en la nota simple, tras evacuar consulta a la Dirección General de Catastro, a los vecinos de la zona y a otros organismos, procedo a su localización.
B.-Fecha de visita al inmueble: 03/12/2007.
Tras visitarla observo que la realidad coincide con la descripción aportada. Por imposibilidad material no visito el interior de la finca, pero desde el exterior se puede observar perfectamente y, por la costumbre de ver y conocedor del mercado en la zona, procedo a su valoración.
6.- INFORMACIÓN DEL MERCADO:
Realizado un muestreo intencionado sobre precio de parcelas en la zona, de características similares a la que es objeto de este estudio, apoyado en la selección de comparables relacionada con mi gabinete profesional, adopto como intervalo de frecuencias, todas ellas de igual probabilidad, el de treinta y dos euros/m² y treinta y cinco euros/m² (32/35.-€/m²) tomando como referencia al mercado, el valor más probable del intervalo, treinta y tres con cincuenta euros/m², (33,50-€/m²), es decir, la marca de clase del mismo.
TIPO DE MÉTODO DE VALORACIÓN EMPLEADO: METODO COMPARATIVO. (O. M. 30/11/1.994)
J U S T I P R E C I O
Teniendo presentes las circunstancias expuestas, cuantas otras afectan a esta finca, y, conjugándolas con las concurrentes en el mercado inmobiliario, fijo el valor de la misma, teniendo en cuenta las circunstancias anteriores y tomando como precio medio de mercado la marca de clase del mismo en el PRECIO TOTAL y ALZADO de TREINTA Y DOS MIL OCHOCIENTOS TREINTA EUROS (32.830,00.-€).
Según la titularidad de la finca, a la parte demandada en el presente procedimiento, le corresponde el 50% de la nuda propiedad, esto es:
El valor de la Nuda Propiedad según el apartado 2.a. del artículo 10 del Reglamento del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados sería igual al Valor Total menos el Valor del Usufructo Vitalicio, en donde el Usufructo Vitalicio se estimará que el valor es igual al 70% del Valor Total del bien, cuando el usufructuario cuente con menos de 20 años, minorando este porcentaje a medida que aumente la edad, en la proporción de un 1% por cada año más, con el límite mínimo del 10% del Valor Total.
De conformidad con esto, para 59 años (edad de la usufructuaria actual, nacida el año 1.948) le correspondería el 31% del Valor Total.
De donde se deduce que:
Valor Usufructo = 32.830.-€ X 31%= 10.177,30.-€
Valor Nuda Propiedad = 32.830.-€ -10.177,30.-€= 22.652,70.-€
50% X 22.652,70.-€ = 11.326,35.-€
EL CINCUENTA POR CIENTO EL VALOR DE LA NUDA PROPIEDAD ES DE: ONCE MIL TRESCIENTOS VEINTISEIS CON TREINTA Y CINCO CENTIMOS DE EURO (11.326,35.-€).
Lo expuesto es cuanto tengo que manifestar en cumplimiento del encargo recibido y, para su constancia y sometiendo mi criterio a otro mejor fundado libro el presente, extendido en doce folios de papel timbrado de la clase 8ª, serie OJ, números del 0145925 al 0145936 (todos inclusive) mas cinco folios sin timbrar correspondientes a plano de situación y fotografías, que firmo en Murcia a diez de diciembre de dos mil siete.
Si desea fotocopia del informe pericial completo, puede solicitarla a la dirección subastas.murcia@justicia.es.
